マンションの選び方とは？後悔しないために知っておきたいこと６つ【購入前に必ずチェック】

マンションを選ぶときには、「住居目的」「投資用」「新築」「中古」にかかわず、将来的に価値が下がりにくいものを選んでおきたいと思います。

ということもあって、悩んだり迷ったりしているかもしれません。

ですが、はじめてマンション選びをするという方でも、どういったところを確認すればいいのかを知っておけば、後で知らなかったという事や後悔するリスクを避けることもできます。

この記事では、【購入前や内覧前に知っておくべき基礎知識】としてチェックしておくべきことは何か？

ということについて解説していきます。

融資のリスクの大小によっても金利を優遇してもらえないなど、そういった条件も皆同じではないし、知識がないとどうしても損をしてしまいます。

適正価格で納得して選んだのなら、いいと思います。でも、よくわからないで選んでしまって後で「あれっ」ということになってしまうのは、絶対に違うと思います。

そこで今回は、以下を中心にまとめています。

損をしないためには、将来的に資産価値が大きく低下する恐れのあるものは見抜けるようにしておきましょう。

マンションの選び方のチェックポイント６つ

「どうやってマンションを選ぶの？」といっても、優先したい条件などが個別にあると思います。『継続的に賃料収入を得たい』『長く住み続けたい』『将来は買い替えや売却も考えている』など、現時点での考え方も、それぞれです。

住んでみなければわからないことや予想外のことはありますが、予想できることもあります。

マンションを選ぶときには、以下の６つをおさえておいてほしいと思います。

①【立地】周辺環境、交通の便、災害など

立地の良し悪しというと、「通勤や通学がしやすい」「日常の買い物が便利」「病院や公共施設が近い」などを気にされる方が多いです。

立地に関していえば、「自分視点」と「他人視点」の両方から、みておくといいです。そうする事で、今自分が気づいていないことにも目を向けられるので、広い視野で俯瞰的にとらえられるようになります。

将来、売却をしたり賃貸に出すかもしれないという可能性を考えておくことも大切です。

そうなった時には、自分視点から他人視点にきりかえなければならなくなるので、他人視点（多くの人がどのように考えるか）でも、考えておくようにします。

では、多くの人はどのように考えているのでしょうか？

「マンションを購入する時に何を大事にしているのか？」ということは、国土交通省のマンション総合調査（平成３1年4月公表）でも、だいたいは分かります。

「マンションを購入するときに、どんなことを考慮したのか？」という質問に対して、「交通の利便性」「間取り」「買い物環境」などの生活環境によるものが、半数を超えています。

出典：国土交通省（マンション総合調査より抜粋）

この結果を見ると「やっぱり、立地か」という印象です。

購入後の生活環境は、自分が住む場合でも賃貸に出す場合でも重要なので、生活するという視点で一度、マンションの周辺を歩いてみるといいです。

「日常の買い物で不便はなさそうか？」「生活に困らないような周辺の公共施設、病院などは？」「周辺の自然環境は大丈夫か？」といったことはほとんどの人が気にする事なので、これは『立地的価値』ということになります。

「需要のあるもの＝価値」と考えると、立地はいつの時代も重要視されています。

ただ、一度見ただけではわからないこともあります。

駅から近くても治安がよくなかったり、駅から多少距離はあっても日常の買い物に困らない、交通の便もよいのならばOKと考える方は多いです。

最近はネットスーパーが便利に使えたり、ネット銀行などの利用も増えているので、買い物などはあまり重要ではなくなる傾向にもあります。

• 近くに大きなスーパーが無いと思っていたら…

→マイバスケット（都市型小型食品スーパー）がそばにあった

• 駅前にしか郵便局が無いと思っていたら…

→簡易郵便局が目と鼻の先だった

ということもあるので、アプリからの検索も活用しつつ周辺の情報を入手しておきましょう。

近くのスーパーや公共施設を簡単にチェックできるアプリも便利！

・お得なチラシの情報、買い物に便利な「チラシ見放題Shufoo!」
・コンビニ、郵便局、ATMなどを地図検索できる「ロケスマ」
（その他にも、防災マップや自治体が運営している公共施設を検索できるアプリなども）

②【権利】所有権か地上権か？地代などは？

マンションが建っている土地は、皆で共有して使っています。

マンションの場合、多くは「所有権という権利を全員で共有」しています。なかには、借りた土地にマンションを建築するケースもあり、こういった場合には「借地権という土地の権利」になります。

ここまでで、カンのいい方は何となく「複雑そうだな」と察しがついていると思いますが、権利関係が複雑になっていることがあります。

土地だけではなく共用部分の設備などの持分が細かく規定されていることもあるので、共用部分の持ち分が設備ごとに異なっていると、修繕が必要になった時にどうするのかなど、やっぱり複雑になります。

地主さんや同じマンションの中の人とトラブルになるのは、できれば避けたいでしょう。

「地上権とか借地権」というように書かれている一般的な「所有権」ではないマンションの場合、権利関係が複雑になっているかもしれない、ということだけ覚えておくといいと思います。

この場合には、基本的には土地を借りているので、地主さんに地代を支払う必要があります。（その分土地の固定資産税はかかりません）地代も改定されることがあるので、地代の増額がありうるということも頭にいれておきましょう。

③【耐震】新耐震のマンションか？

1978年の宮城県沖地震（震度５）で、多くの被害があったことなどを受けて、建築をするときの基準を厳しくしていて、それが建物の耐震の指標にもなっています。

建築基準法が改正されて、地震に耐えることのできる構造の基準を新耐震基準（震度６〜７でも倒壊しない基準）、それ以前の古い基準を旧耐震基準（震度５の地震でも倒壊しない基準）といいます。

• 1981年6月1日以降の建築確認申請を受けた建物：｢新耐震｣基準の建物
• 1981年5月31日までに建築確認申請を受けた建物：「旧耐震」基準の建物

どの基準で建物が建てられているか、というところなので、「建築確認を申請した日」がいつなのかということが重要です。建築確認の申請をしてから、最終的に工事が完了して検査済証が発行される日（竣工日）までには、タイムラグがあります。

よく目にする「重要事項説明書」「登記簿謄本」「検査済証」に記載されているのは、建築月日（竣工日）なので、建築確認を受けた日とは異なります。

なので、建築確認をした日がいつか、を確認します。

不動産会社はよく知っているので「このマンションは新耐震ですか？旧耐震ですか？」と直接聞いてみるのが早いと思います。

旧耐震基準のマンションは新耐震よりも売れにくいことは事実です。そして旧耐震のマンションでは銀行の融資が通りにくいとも言われています。その分価格が安い傾向にあります。

地震保険では、新耐震のマンションよりも旧耐震の方が割高です。

ほかにも、旧耐震ではリフォーム瑕疵保険、大規模修繕工事の瑕疵保険、売買の瑕疵保険なども基本は使えないです。

「旧耐震基準のマンションは、地震のリスクがあると考えられるので不利になる」ということは、踏まえておいたほうがいいと思います。

その分価格がおさえられていたり、価値のあるエリアにある場合には価格が上昇する可能性もあるので、絶対にやめたほうがいいとも言えないです。

なので、リスクを踏まえた上で『地震のリスクを重視するのか』『エリアとしての可能性を重視するのか』『価格を重視するのか』などを考えて検討していくことになります。

②で、地上権のマンションは権利が複雑という説明をしましたが、地上権のマンションで旧耐震基準ということもあります。他人の土地にマンションを建設して、万が一地震などで倒壊してしまったときに、建て替えの費用があるのかなどを考えると、マイナス要因にはなります。

価格、エリア、耐震改修をしているか、地震のリスクなども踏まえて総合的に判断していきましょう。

マンションの火災保険には、「建築年割引、耐震等級割引、免震建築物割引、耐震診断割引」などの割引があります。

本当は割引を受けられるはずなのに知らずに支払っていることもあるので、念のためチェックしてみてくださいね。

④【自然災害】ハザードマップと現地を確認しているか？

最近は、ハザードマップを知らないという人は、あまりいないと思います。

不動産の重要事項説明でも、ハザードマップでの位置の説明をすることになっているのですが、ハザードマップは常に更新されているので災害時のリスクなどは確認しておきましょう。

ハザードマップ上問題がなくでも…

管理会社や不動産会社に「台風や集中豪雨などで被害がでたことはないか？」「マンションのどの部分にどのような被害がでたのか？」「購入予定の部屋で水漏れや浸水などの被害はなかったか？」など、聞いてみるのもいいと思います。

逆に、ハザードマップ上で悪くても…

当然ですが、ハザードマップはチェックしつつ、現地も必ず確認しておきましょう。

⑤【管理】資金不足ではないか？訴訟やトラブルを抱えていないか？

実をいうと、マンションを選ぶときに管理を重視している方はほとんどいません。

国土交通省のアンケートをからも、駅からの距離や交通の利便性を重視している人は70%以上もいるのに、管理への関心は11.5%という数字です。

管理費と修繕積立金は毎月の支出となるので、出来るだけ安いほうがいいことはいいのですが、あまりにも安すぎると、困ることもでてきます。

必要な管理がなされていなかったり、修繕積立金を積み立てていなかったりするからです。

将来的に修繕ができなくなったり、日常の管理ができていないなど、劣化が進んだりしているとマイナス要素や不安要素になります。

管理組合でなんらかの訴訟をかかえていないかも事前に確認しておくといいでしょう。

多くの場合には管理費等の滞納についてだと思いますが、トラブルの多いマンションではそれ以外にも訴訟をかかえていることもあるので、マンションでどのようなトラブルがあるのか確認をしておくといいと思います。

⑥【タイミング】売る側と買う側のタイミングは？

資産価値からみて割安なマンションは、すぐに売れてしまいます。

しかも、タイミングがやっぱり大事だと感じます。

『売りたいタイミングと買いたいタイミングをマッチさせる』

• 転勤が決まったので、所有しているマンションを売却をすることにした
• マンションの購入予定はまだ先であったが、転職を考えているので今のうちに住宅ローンを組んでおきたい
• 結婚が決まり、同居することになったので所有しているマンションを売却することにした
• すでに子供がいて、さらに妊娠がわかり手狭になったのでマンションを買い換えたい

こういったタイミングは、突然やってくることが多いです。売る場合にも買う場合にもタイミングを逃すと損をしてしまいます。

なぜか、そういうタイミングを逃す人と、逃さない人がいます。どうせなら逃さない人になってほしいと思います。

そのための情報収集と、少しづつ学びを深めておきましょう！

マンションのメリット・デメリット

一戸建てからマンションへという方や、賃貸マンションから分譲マンションへという方は、イメージがつきにくいと思うので、間違いなく参考になると思います。

そもそもマンションを選ぶメリット、デメリットということを下記にまとめておきます。

セキュリティー面やゴミ出しなどがしやすいので、このあたりは暮らしていてメリットを感じやすいところだと思います。管理費や修繕積立金がかかってきたり管理規約などのルールを守らなければいけないので、このあたりをデメリットとして捉えている方が多いです。

マンションに住んでいる人はよく知っていることですが、これがマンションスタイルだと思います。

マンションによっては防災倉庫などに備蓄品を保管していたり、災害時の防災マニュアルを備えていて助け合えるようにしていたり、エントランスにAEDがついているものもあります。

一戸建てのような近所付き合いがないので、住民同士の関係が希薄になりやすいととるのか、近所付き合いのストレスがないので気がラクととるのかは、それぞれだと思います。

マンションの選び方のまとめ

新築マンションでは「管理準備金」「修繕積立基金」といった費用がかかりますが、中古マンションでは新築当初からの金額が引き継がれるので、これらの負担はありません。

そういったところは、中古マンションのメリットといえるかもしれません。

余裕を持って資金計画を立てるのはもちろん、後悔をしないマンション選びをするために少しづつ知識をつけていただければ幸いです。